YÖDAS - Yönetim Hizmetleri

Yönetim kıt kaynakların ihtiyaçlar doğrultusunda rasyonel kullanış biçimidir.

Gelişmiş binalarda birçok insanın beraber yaşıyor olması artık apartmanların, sitelerin, iş hanlarının,havaalaı,alış-veriş merkezi gibi yerlerin emekli veya amatörler tarafından yönetilemeyeceğini göstermektedir.Batı ülkelerinde olduğu gibi profesyonel yönetim çağdaş bir ihtiyaçtır. Bina yönetimini gerçekleştirmek için bazı kurallar ve kanunlar zinciri ile bağlıyız.

1.Anayasa

2.Kanunlar(Kat mülkiyeti kanunu)

3.Yönetmelik ve kararnameler

4.Yargıtay içtihatları

5.Özel sözleşmeler

6.Örf ve adetler

Nasıl kanunlar anayasaya aykırı olamazsa yönetmelikler kanunlara özel anlaşmalar kanunlar ve anayasaya aykırı olamazlar.

Yönetimin Değişmesi Yönetimler değişmede hizmetin kalitesi ve devamlılığı esastır bu nedenle yöneticinin elinde yöneteceği bina ile ilgili birçok bilgi ve kaynak gereklidir.

a. Yönetim planı

b. Binayı kullananlar hakkında bilgi (mal sahipleri, adresler vs.)

c. Binada çalışan personel hakkında yeterli bilgi

d. Bina teknik ekipman bakım tarihçesi (asansörler vs.)

e. Bina demirbaşları ve kimlere zimmetli olduğu

f. Binanın fiziki durumunun tespiti

g. Binanın hukuki durumunun tespiti

 

TÜZÜK VE YÖNETMELİKLER

Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Ve Dışında İmar Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak

İmar Yönetmeliği Esaslı Tamirler

Madde 40 – Binanın plan ve görünüşüne statik bünyesinde tesir etmeyen esaslı tamirler ruhsata tabi olup bunlar için plan. proje, resim ve hesap istenmez.

Adi Tamir

Madde 41 – Derz, iç ve dış sıva, badana, boya, oluk, dere, doğrama, döşeme, tavan kaplamaları, elektrik, sıhhi tesisat, korkuluk, paratoner, pergola ve benzerlerinin tamirleri ile bölme duvarı, bahçe duvarı,baca ve saçak ve benzeri elamanların tamiri ve yoldan görünmeyen küçük basit kümes yapılanması ruhsata tabi değildir.

İskele Kurulması

Madde 42- Cadde ve kaldırımın üzerine iskele kurulması gerektiren hallerde ilgili idareye iskele kurulması için yazı ile müracaat edilmesi zorunludur ve yeterlidir.

Çatılar ve Dış Görünüm

Madde 35- (Değişik:12/8/1987 tarih ve 19542 sayılı R.G’de yayınlanan yönetmelikle değişik şekli.) Çatıların, civarındaki cadde ve sokakların karakterine göre yapılacak binanın durum ve ihtiyacına uygun olması şarttır. Çatı meyilleri kullanılacak çatı malzemesi ile yörenin özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak belediyenin tasvibi ile tayin edilir. Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Ancak üst katın tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan bu hacimler, ilave kat döşemeleri yapılmak suretiyle bölünmezler.Özelliği olan binalarda, ancak bakanlık doğrultusunda işlem yapılır. Merdiven evi ve ışıklar, çatı gabarisini(0.50m)aşabilir. Teras çatılarda yapılacak en çok (0.90m)yüksekliğinde kagir korkuluk, bina yüksekliğine dahil değildir. Belediye mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Evvelce yapılmış olan yapılar içinde bu yetki kullanılır.

Binalarda Yangın Önlemleri

Madde 44- (Değişik:2/9/1999 tarih ve 23804 sayılı R. Gazete) Binalarda alınması gereken yangın önlemleri aşağıda belirtilmiştir.

a)(Değişik:13/7/2000 tarih ve 24108 sayılı R. Gazete) Yangın merdivenleri Kat alanı 150 m2’den fazla ve birden fazla katı olan umumi binalarda, kat adedi 4’ten fazla tüm yapılarda yangın merdiveni yapılması zorunludur. Yapı sahibince istenirse daha az katlı yapılarda da yangın merdiveni yapılır. Yangın merdiveni kitle içinde veya dışında komşu parsel sınırına (1.50m)den daha fazla yaklaşmamak kaydıyla açık ve kapalı,yüksek katlı binalarda tamamen kapalı olarak düzenlenir. Ancak, ilgili idarenin izni alınarak açık da yapılabilir. Kagir veya betonarme olarak ilgili standartlara uygun, yangına dayanıklı ve kaygan olmayan malzemeden inşa edilen yangın merdivenleri kitle içinde tertiplendiğinde ısıya ve dumana karşı yalıtılmış, kapalı bir hacimde düzenlenir. Yangın merdivenleri çatı ve tabi zemine ulaşacak ve kaçış emniyetini sağlayacak şekilde tahsis edilir. Yangın merdiveninin genişliği umumi yüksek katlı binalarda (1.20m)’den diğer binalarda (0.90m)den az olamaz. Basamak genişliği(0.25m)den az,yüksekliği(0.18m)den fazla olamaz. Merdiven basamaklarının her iki tarafında yangına dayanıklı malzemeden yapılmış korkuluk ve küpeşte bulunur.

b) Kaçış yolları

Yapıda tahliye anında yangın merdivenine ve çıkışa ulaşılmasını sağlayan yüksek katlı ve umumi binalarda herhangi bir genel çıkıştan ayrı olarak düzenlenen, ışıklı ve sesli yönlendirme elemanlarının bulunduğu kaçış yolları tesis edilmesi zorunludur. Yangın merdivenlerine yapının en uzak noktasından ulaşım mesafesi 30 m yi geçemez. Yangın merdiveni yapılması zorunlu olmayan umumi binalarda da kaçış yolları tesis edilir.

c)Kapılar

Yangın merdivenine kaçış yollarına açılan kapı kanatlarının kaçış yönüne açılacak, kendiliğinden kapanacak duman sızdırmayacak şekilde ve ısıya dayanıklı malzemeden tesis edilmesi gerekir. Bu kapılarda eşik yapılamaz.

d)(Değişik:13/7/2000 tarih ve 241018 sayılı R. Gazete)Yangın dolabı Kat alanı150 m2’den daha fazla katlı binalarda her katta yangın musluğu ve donatısı olan bir yangın dolabı olacaktır. Yangın muslukları hacimleri 50 nci maddede belirlenen su depoları ile irtibatlıdır.

e)Diğer Önlemler Bina dışında ana caddeden ulaşılabilecek en uygun yerde itfaiyenin kendi aracından su bağlantısı yapabileceği boru sistemi tesis edilir. Umumi binalar ve tüm yüksek katlı binalarda özürlü yaşlı ve çocukların yangından kaçışını sağlayan ısıya dayanıklı malzemeden imal edilmiş yangın çıkış hortumu ve bu gibi önlemler alınır. Bitişik nizama tabi parsellerde komşu parseldeki yapıya ortak yangın merdiveni düzenlenebilir. Bu maddede yer almayan teknik hususlarda 4/11/1995 tarihli ve 22453 sayılı resmi gazetede “kamu binalarının yangından korunması hakkında yönetmelik” hükümlerine uyulur.

Korkuluklar

Madde 46-Her türlü binada; Balkon ve teras etrafında,5 den fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde kotu (0.90m)den az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren en az (0.90m) yüksekliğe kadar, fenni icaplara uygun olarak korkuluk yapılması mecburidir.

İlgili Kanunlar

Dask ile ilgili belgeleri indirmek için lütfen Tıklayınız.

Kat Mülkiyeti kanunu ile ilgili belgeyi indirmek için lütfen Tıklayınız.

Borçlar kanunu ile ilgili belgeyi indirmek için lütfen Tıklayınız.

İdari

Zamanı:

Olağan Kat Malikleri Toplantısı Yönetim planında Aksine bir hüküm yoksa her sene kanunen ocak ayı içinde yapılır (Müşterek ısınma sistemleri olan bazı binalarda yönetim planları gereğince sıkça olarak ısınma giderlerinin bittiği mayıs ayından sonra yapmaktadır.)

Yeri:

Genel kurul bağımsız bir yerde yapılır (bağımsız bölüm değil) Bazı kat malikleri bağımsız bölümle olan husumetlerini ileri sürerek kat malikleri kuruluna katılma haklarının elinden alındığını iddia edebilir.Bu bağımsız yer bahçe,sığınak,yönetim odası,pastane,kahvehane olabilir.

İleride rahat edebilmek için her adımı kanunen ve kararnamelere uygun atmalısınız.

Toplantıya Hazırlık İçin

1.Defterlerinizi işleyip hesaplarınızı yapınız.

2.Yasal Süreleri ve şekli ile Kat maliklerini davet ediniz.

3.Kat malikleri Kurulunda okunmak üzere FAALİYET RAPORUNUZU hazırlayınız.

4.Denetçiye Denetim Raporunu hazırlamasını hatırlatınız.

5.Toplantı Gündemini Hazırlayınız.

6.Binanızdaki sorunları,komşuların şikayetlerini belirleyiniz.

7.Eski dönem harcamalarınıza bakarak ve sorunları da göz önüne alarak müteakip dönem için kat malikleri kuruluna sunulmak üzere bir taslak İŞLETME PROJESİ hazırlayınız.

8.Çatı,boya,asansör,değiştirme gibi büyük projeler önerecekseniz bunlar ile ilgili TEKNİK ve Fiyat ön çalışması yapınız.(toplantıda insanlar sorunlarının hangi teknik ile kaç paraya çözüleceğini bilmek isteyecekler ve ona göre karar vereceklerdir.)

9.Haziran Cetveli hazırlayınız.(Katılanların Asıl ve Vekil Olarak işleyecek ve imzalarını alacaksınız.)